Quel est l’impot de plus-value en cas de rachat de soulte ?

Quel est l’impôt de plus-value en cas de rachat de soulte ?

Le rachat de soulte est une procédure courante dans les situations de séparation, de divorce, de succession ou de fin volontaire d’une indivision, et consiste pour l’un des indivisaires à racheter les parts d’un bien immobilier commun. Cependant, cette opération peut entraîner des conséquences fiscales, notamment en matière de plus-value immobilière, si le bien a pris de la valeur depuis son acquisition. Cette question est cruciale pour ceux qui se retrouvent face à une cession de parts lors du rachat de soulte et se demandent si cette opération sera soumise à l’impôt sur la plus-value.

Ainsi, cet article vise à présenter comment fonctionne l’impôt de plus-value dans le cadre d’un rachat de soulte, et quelles sont les conditions dans lesquelles cet impôt peut être appliqué.

1. Qu’est-ce qu’un rachat de soulte ?

Le rachat de soulte intervient lorsque plusieurs personnes détiennent un bien immobilier en indivision et que l’une d’elles souhaite acquérir la totalité du bien. La soulte représente la compensation financière versée par l’un des copropriétaires à l’autre pour l’acquisition de ses parts, afin de compenser la cession de la quote-part du bien immobilier.

Ce type d’opération se produit souvent dans les cas suivants :

• Divorce : lorsque l’un des époux souhaite conserver le domicile conjugal et rachète la part de l’autre.
• Succession : lorsqu’un des héritiers souhaite devenir propriétaire unique d’un bien indivis reçu par succession.
• Rupture de PACS ou de concubinage : lorsque l’un des partenaires ou des concubins rachète la part de l’autre dans un bien immobilier commun.

Bien que l’expression « rachat de soulte » soit la plus répandue, elle est juridiquement incorrecte. En réalité, c’est une quote-part indivise du bien qui est (r)achetée, la soulte n’étant que le « prix » correspondant à cet achat. Sur le plan juridique, « rachat de soulte » pourrait s’apparenter à un « achat à nouveau d’un prix de vente », ce qui en souligne l’inexactitude. Il serait donc plus précis de parler d’« achat d’une partie d’un bien ». Cependant, pour faciliter la compréhension, nous continuerons à utiliser l’expression « rachat de soulte » dans les développements ci-dessous.

Pour plus d’informations : Qu’est-ce qu’un rachat de soulte ?

2. Comment fonctionne l’imposition des plus-values immobilières en France ?

Avant d’examiner le cas spécifique du rachat de soulte, il est important de comprendre les bases de la fiscalité des plus-values immobilières. Lorsqu’un bien immobilier est vendu, la différence entre le prix de vente et le prix d’achat initial constitue une plus-value. En France, cette plus-value est généralement imposée, sauf exceptions.

L’imposition sur les plus-values immobilières repose sur deux types d’impôt :

• L’impôt sur le revenu : fixé à 19 %.
• Les prélèvements sociaux : au taux de 17,2 %.

Cela représente une imposition totale de 36,2 % sur les plus-values immobilières, avec des abattements progressifs en fonction de la durée de détention du bien. Par exemple, une exonération totale de l’impôt sur le revenu est accordée après 22 ans de détention, tandis que l’exonération des prélèvements sociaux intervient après 30 ans.

3. Le rachat de soulte est-il soumis à l’impôt sur la plus-value ?

La question clé est de savoir si un rachat de soulte est assimilé à une vente classique et donc soumis à l’impôt sur la plus-value. La réponse dépend principalement de la nature du rachat de soulte et des circonstances entourant l’opération.

En cas de divorce ou de rupture de PACS – Partage

Lorsque le rachat de soulte survient à la suite d’un divorce ou d’une rupture de PACS, l’administration fiscale considère qu’il ne s’agit pas d’une vente au sens strict du terme, mais d’un simple partage du patrimoine entre les ex-conjoints. Cela signifie que la personne qui cède sa part du bien à l’autre conjoint ne sera pas imposée sur la plus-value éventuelle.

Ainsi, dans le cadre d’un divorce ou d’une rupture de PACS, le rachat de soulte est exonéré d’impôt sur la plus-value, à condition que l’opération fasse partie des mesures de liquidation du régime matrimonial ou de partage des biens indivis des partenaires.

En cas de succession – Partage

Dans le cadre d’une succession, le rachat de soulte entre héritiers peut également être exempté d’impôt sur la plus-value, dans la mesure où il s’agit d’un partage successoral. Tant que le bien est réparti entre les héritiers et que l’un d’eux rachète la part des autres, cette opération n’est pas assimilée à une vente taxable.

Toutefois, si le rachat de soulte intervient longtemps après la succession, et que l’un des héritiers vend ses parts en dehors d’un contexte de partage successoral, la plus-value peut être soumise à l’impôt.

En cas de cession de parts en indivision – Licitation

Lorsqu’un rachat de soulte survient dans le cadre d’une indivision sans lien avec un divorce ou une succession (ou une donation-partage), la cession de parts peut être considérée comme une vente. Dans ce cas, si la valeur du bien immobilier a augmenté depuis son acquisition, la personne cédant sa part pourrait être redevable de l’impôt sur la plus-value.

Prenons l’exemple d’un bien acheté en indivision pour 200 000 €, qui a pris de la valeur et est désormais estimé à 300 000 €. Si l’un des indivisaires rachète la part de l’autre, la différence entre le prix d’achat initial (100 000 € pour chaque copropriétaire) et la valeur actuelle (150 000 € pour chaque part) constitue une plus-value taxable pour celui qui cède ses parts. L’impôt sera calculé sur cette plus-value, en tenant compte des abattements pour durée de détention.

4. Le rôle du notaire dans le rachat de soulte et la fiscalité

Le notaire joue un rôle central dans le cadre d’un rachat de soulte. C’est lui qui se charge de formaliser l’opération par un acte authentique, et d’assurer que toutes les obligations fiscales sont respectées. Il est aussi responsable du calcul de l’éventuelle plus-value immobilière imposable et de la déclaration aux services fiscaux.

Le notaire s’occupe également de vérifier si des abattements sont applicables, et d’estimer si l’opération est susceptible d’être exonérée d’impôt sur la plus-value en fonction de la nature du rachat de soulte (divorce, succession, ou simple cession de parts).

Enfin, le notaire perçoit les droits de mutation ou les droits de partage, qui s’appliquent lors d’un rachat de soulte. Ces droits sont calculés, selon le cas, sur la valeur des parts cédées ou la sur la valeur totale du bien immobilier faisant l’objet de l’opération, et sont usuellement dus par l’acheteur des parts (pour plus d’informations : Qui paye les frais en cas de rachat de soulte ?).

Conclusion

En résumé, l’impôt sur la plus-value lors d’un rachat de soulte dépend largement du contexte dans lequel l’opération est réalisée. Dans le cadre d’un divorce, d’une rupture de PACS, d’une succession ou de biens reçus par donation-partage, le rachat de soulte est généralement exonéré de l’impôt sur la plus-value, car il est considéré comme un partage de biens plutôt que comme une vente. En revanche, dans le cas d’une cession de parts en indivision sans lien direct avec un partage successoral ou matrimonial, l’opération peut être soumise à taxation si la valeur du bien a augmenté.

Dans tous les cas, il est essentiel de consulter votre notaire pour vous assurer de la conformité fiscale de l’opération, et pour déterminer si vous êtes redevable de l’impôt sur la plus-value ou d’autres taxes liées à la cession de parts. Le notaire vous aidera également à évaluer les différents abattements possibles en fonction de la durée de détention du bien et des spécificités de votre situation.

Procédure

Délais

Les délais de réalisation d’un rachat de soulte peuvent naturellement varier selon un nombre important de critères : qualité de la relation entre les coïndivisaires, accord sur les éléments financiers (notamment la valeur du bien), existence d’un prêt immobilier, délai d’obtention des documents justificatifs,… Cependant, dans le cadre d’un dossier « normal » (hors prêt immobilier), le délai de traitement usuellement constaté est d’environ 15 jours.

Signature à distance

Dans certains cas il est plus aisé (notamment en cas d’éloignement géographique) ou préférable (en cas de tensions) de conclure l’acte notarié de rachat de soulte sans réaliser de rendez-vous à l’office. Bien que celui-ci soit naturellement toujours possible, l’acte de rachat de soulte peut être conclu à distance (visioconférence) voir sans rendez-vous. Vous pouvez donc faire appel au notaire de votre choix partout en France. Pour plus d’informations : Acte notarié à distance, est-ce possible ?

Frais

Les frais d’un acte notarié de rachat de soulte sont fixés légalement (votre notaire ne peut y déroger). Ceux-ci sont toutefois complexes à calculer car ils dépendent de nombreux facteurs : valeur du bien, valeur de la part achetée, frais fixes,… Avant toutes démarches, vous pouvez obtenir une estimation des frais de notaire : Établissement d’un devis – « Frais de notaire »

Informations complémentaires

Pour toute demande d’information supplémentaire, n’hésitez pas à nous joindre par courriel (ccn@ccn.notaires.fr), par téléphone (01.88.32.98.80), ou via le formulaire de contact ci-dessous :