16 juillet 2026.

Lorsqu’une promesse de vente est conclue sous condition suspensive d’obtention d’un prêt, l’acquéreur doit respecter avec précision les caractéristiques de financement mentionnées dans le contrat. Il doit également agir loyalement s’il sollicite une prolongation du délai après avoir déjà reçu des refus bancaires.

Un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 25 juin 2026 illustre les conséquences possibles d’un décalage entre la promesse, les demandes adressées aux banques et les informations communiquées au vendeur.

Une vente soumise à l’obtention d’un prêt

Dans cette affaire, une promesse unilatérale de vente prévoyait l’obtention d’un financement avant une date déterminée. L’acquéreur avait versé une somme chez le notaire au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Le prêt n’ayant finalement pas été obtenu, l’acquéreur demandait que la promesse soit déclarée caduque et que la somme séquestrée lui soit restituée. Les vendeurs estimaient au contraire que les démarches de financement n’étaient pas conformes au contrat et réclamaient l’indemnité ainsi que des dommages et intérêts.

La demande de prêt doit correspondre aux stipulations de la promesse

La promesse indiquait notamment un montant, une durée et un taux nominal. Les demandes présentées aux banques faisaient apparaître un taux de 1,30 %, alors que le contrat mentionnait un taux maximal de 1,75 %.

La cour d’appel avait considéré que les demandes restaient conformes puisque le taux sollicité était inférieur au plafond prévu. La Cour de cassation a censuré cette analyse : après avoir constaté que les prêts avaient été demandés à un taux inférieur aux conditions prévues au contrat, les juges ne pouvaient pas les qualifier de conformes sans en tirer les conséquences juridiques.

Cette décision invite à une grande prudence dans la rédaction et l’exécution de la clause. Le contrat doit distinguer clairement les caractéristiques que l’acquéreur doit reprendre dans sa demande bancaire de celles qui constituent seulement une limite à l’offre de prêt acceptable.

Que risque l’acquéreur en cas de demande non conforme ?

En application de l’article 1304-3 du Code civil, une condition suspensive peut être réputée accomplie lorsque la partie qui avait intérêt à sa réalisation en a empêché l’accomplissement. Une demande de financement qui ne respecte pas les paramètres convenus peut ainsi priver l’acquéreur du bénéfice protecteur de la condition.

Selon les circonstances et la rédaction de la promesse, l’acquéreur peut alors perdre le droit à la restitution de l’indemnité d’immobilisation ou du dépôt versé.

Une prorogation doit être demandée de bonne foi

L’arrêt porte également sur les informations données aux vendeurs. L’acquéreur avait sollicité une prolongation du délai sans les informer des refus de prêt déjà reçus pendant le délai initial.

La Cour de cassation reproche aux juges d’appel de ne pas avoir recherché si cette omission constituait un manquement à l’obligation d’exécuter le contrat de bonne foi. Elle ne tranche pas définitivement l’existence de la faute, mais impose qu’elle soit examinée.

Les précautions à prendre

Avant de solliciter un crédit, l’acquéreur doit vérifier :

le montant du prêt prévu par la promesse ;
sa durée et le taux mentionné ;
le nombre de demandes éventuellement exigé ;
les délais de dépôt des dossiers et d’obtention de l’offre ;
les justificatifs à conserver.

S’il devient nécessaire de prolonger la condition suspensive, les refus déjà obtenus et l’état réel des démarches doivent être communiqués de manière transparente. La prorogation doit être formalisée avant l’expiration du délai et acceptée par les parties.

Texte de référence

Cour de cassation, 3e chambre civile, 25 juin 2026, n° 24-14.137.

L’office ne garantit pas contractuellement l’exactitude ni l’actualité de ces informations. Pour leur application à votre situation, nous vous invitons à consulter un notaire de l’office.