13 avril 2026
Une SCI peut servir à organiser la détention d’un logement et la protection du survivant. Mais une clause de tontine ne doit pas être ajoutée à ses statuts sans examen précis : lorsqu’elle couvre toutes les parts sociales, elle peut entraîner la nullité de la société.
Un mécanisme de protection aux effets particuliers
La tontine, également appelée clause d’accroissement, attribue au dernier survivant les parts incluses dans le pacte. Cette attribution produit un effet rétroactif : le survivant est considéré comme leur propriétaire depuis l’origine.
Pourquoi toutes les parts posent-elles problème ?
Dans son arrêt du 9 avril 2026, la Cour de cassation rappelle qu’une société civile doit être constituée par au moins deux personnes. Si toutes les parts sont placées en tontine, l’effet rétroactif conduit à considérer que la société n’avait qu’un seul associé dès sa création. La sanction retenue est la nullité de la société, et non le seul effacement de la clause.
Ce cas se distingue de la réunion des parts en une seule main pendant la vie de la société : ici, le problème touche rétroactivement sa constitution.
Faire vérifier les statuts avant de décider
Une précaution consiste à conserver des parts hors du pacte tontinier. Cela ne dispense pas d’étudier la validité du montage, ses effets successoraux et fiscaux, et son adéquation aux objectifs des associés. La décision applique l’ancien régime des nullités : sa portée doit être appréciée avec les textes applicables au dossier.
Consulter l’arrêt du 9 avril 2026, n° 25-12.992.
Photo : Tania Melnyczuk — Unsplash.
Pour approfondir : Pourquoi et comment créer une SCI (société civile immobilière) ?.
L’office ne garantit pas contractuellement l’exactitude ni l’actualité de ces informations. Pour apprécier leur application à votre situation, consultez un notaire de l’office.
