Rachat de soulte par le nouveau conjoint : est-ce possible ?

Rachat de soulte par le nouveau conjoint : est-ce possible ?

Lorsqu’une séparation, une rupture de PACS ou un divorce intervient et qu’un bien immobilier est détenu en commun, la question du rachat de soulte se pose souvent. Cette situation se complique parfois si l’un des ex-conjoints a refait sa vie et que son nouveau conjoint souhaite racheter la part de l’ex-conjoint. Ainsi, le rachat de soulte par le nouveau conjoint est une opération souvent souhaitée. Mais est-ce légalement et financièrement possible ? Cet article explore les diverses conditions et options pour que le nouveau conjoint prenne part à un rachat de soulte, tout en abordant les aspects juridiques, les implications fiscales et les frais à prévoir avec le notaire.

Qu’est-ce qu’un rachat de soulte ?

Pour comprendre le cadre d’un rachat de soulte par un nouveau conjoint, il est essentiel de revenir sur ce que signifie cette opération. Le rachat de soulte désigne l’action par laquelle une personne verse une compensation financière, appelée « soulte », à un ou plusieurs propriétaires indivis pour devenir propriétaire unique d’un bien immobilier ou pour devenir de la quote-part de propriété détenue initialement par le vendeur (cédant). Cette situation survient fréquemment lors de :

• Divorce ou rupture de PACS : L’ex-époux ou l’ex-partenaire rachète les parts de l’autre pour garder la pleine propriété d’un bien immobilier (notamment du logement familial).
• Succession : Un héritier souhaite conserver un bien en rachetant les parts des autres.
• Dissolution d’indivision : Plusieurs copropriétaires d’un bien décident de sortir de l’indivision, et l’un d’eux rachète les parts des autres propriétaires indivis.

Le montant de la soulte est déterminé en fonction de la valeur du bien et de la part de propriété détenue par l’autre conjoint ou les autres copropriétaires.

Bien que l’expression « rachat de soulte » soit couramment utilisée, elle n’est pas juridiquement correcte. En effet, ce n’est pas la soulte qui est rachetée, mais une quote-part indivise de la propriété, la soulte représentant simplement le « prix » de cet achat. Juridiquement, l’expression « rachat de soulte » pourrait être traduite par « achat à nouveau d’un prix de vente », soulignant ainsi son caractère inexact. Il serait ainsi plus approprié de parler d’« achat d’une partie d’un bien ». Toutefois, pour des raisons de simplicité, nous continuerons d’utiliser le terme « rachat de soulte » dans les développements qui suivent.

Pour plus d’informations : Qu’est-ce qu’un rachat de soulte ?

Le cadre juridique du rachat de soulte

Le rachat de soulte est une opération immobilière régie par des règles juridiques précises (on parle juridiquement de Partage ou de Licitation selon le cas), notamment encadrées par les dispositions du Code civil et nécessitant obligatoirement le concours d’un notaire, acteur incontournable de cette procédure. Pour que le rachat de soulte soit valide, plusieurs étapes doivent être respectées, telles que l’évaluation du bien immobilier, la liquidation des droits respectifs des ex-conjoints/indivisaires et l’enregistrement de la nouvelle propriété au registre foncier.

En général, dans le cas d’une acquisition initiale par un couple, l’un des ex-conjoints se charge de racheter la soulte, mais il peut arriver que le nouveau conjoint d’un des deux coindivisaires souhaite effectuer l’acquisition pour devenir copropriétaire du bien. Cette situation est tout à fait envisageable, mais elle doit respecter un certain cadre légal.

Le rachat de soulte par un nouveau conjoint : comment ça fonctionne ?

Dans le cas où un des conjoints souhaite effectuer un rachat de soulte avec l’aide de son nouveau partenaire, il est important de bien comprendre comment cette procédure peut se dérouler. Le rachat de soulte par un nouveau conjoint est légalement possible sous certaines conditions, mais implique un changement de modalités par rapport à un rachat de soulte classique.

En effet, d’un point de vue juridique, le rachat de soulte (partage ou licitation selon le cas) ne peut intervenir qu’entre les membres initiaux de l’indivision. Si un tiers à l’indivision (comme le nouveau conjoint) effectue l’acquisition de la quote-part de l’ex-conjoint, il effectue juridiquement une cession de quote-part indivise qui peut être assimilé à une vente partielle du bien immobilier.

Voici les étapes pour qu’un nouveau conjoint puisse acquérir la quote-part d’indivision de l’ex-conjoint :

1. Cession de parts : Lorsque le nouveau conjoint souhaite intervenir dans l’achat du bien, cela implique en réalité qu’il procède à une cession de parts du bien immobilier. Il devient copropriétaire en acquérant une part du bien avec son partenaire. Il ne s’agit pas simplement de verser une soulte, mais bien d’effectuer l’acquisition d’une partie du bien.
2. Prise en compte de la contribution du nouveau conjoint : Le notaire, chargé de l’acte de rachat de soulte, peut intégrer la contribution financière du nouveau conjoint dans l’acte de cession. Cela signifie que le nouveau conjoint aura des droits de propriété sur le bien immobilier, proportionnellement à la part qu’il rachète et à la part qu’il finance.
3. Montage juridique : Le notaire va proposer un montage juridique pour que le nouveau conjoint devienne légalement propriétaire en copropriété avec son partenaire. Ce montage peut prendre la forme d’une acquisition en indivision ou en communauté si le nouveau conjoint est marié sous ce régime avec le coindivisaire restant.
4. Rachat de crédit immobilier : Si un crédit immobilier est toujours en cours sur le bien à racheter, il sera nécessaire d’obtenir l’accord de la banque pour inclure le nouveau conjoint dans le prêt. Cela peut impliquer un rachat de crédit ou une restructuration du prêt, où la banque acceptera d’inclure le nouveau conjoint comme coemprunteur.

Les aspects fiscaux et financiers

Lorsqu’un nouveau conjoint participe au rachat de soulte, plusieurs questions fiscales et financières se posent.

1. Frais de notaire : Les frais de notaire lors d’un rachat de soulte sont calculés sur la valeur du bien immobilier. Si le nouveau conjoint intervient dans la transaction, ces frais sont calculés sur la part qu’il acquiert. En général, les frais de notaire sont à la charge de celui qui achète la quote-part indivise, mais les parties peuvent convenir de se partager ces coûts.
2. Droits de mutation : Le rachat de soulte avec l’intervention d’un nouveau conjoint entraîne des droits de mutation (ou droits d’enregistrement), comme lors d’une vente immobilière classique.
3. Impôts sur la plus-value : Si l’ex-conjoint qui cède sa part réalise une plus-value, il peut être soumis à une imposition sur la plus-value immobilière. Toutefois, la résidence principale est notamment exonérée de cet impôt.
4. Soulte et régime matrimonial : Le cadre du rachat de soulte peut être influencé par le régime matrimonial sous lequel les nouveaux conjoints sont unis. S’ils sont mariés sous le régime de la communauté légale, le bien acquis pourrait tomber sous ce régime. En revanche, sous un régime de séparation de biens chacun sera propriétaire de ce qu’il a financé, soit lors de l’acquisition initiale, soit lors de la cession de quote-part indivise.

Les avantages et les inconvénients du rachat de soulte par le nouveau conjoint

Impliquer un nouveau conjoint dans le rachat de soulte peut offrir des avantages, mais également présenter des inconvénients qu’il est important de bien évaluer.

Avantages :

• Répartition des coûts : La participation du nouveau conjoint permet de répartir les coûts du rachat de soulte, rendant l’opération plus accessible financièrement pour le conjoint initial. L’acquisition d’une quote-part du bien immobilier directement par le nouveau conjoint évite que son conjoint indivisaire ne soit contraint d’effectuer un rachat de soulte avant de lui céder la part ainsi rachetée.
• Stabilité patrimoniale : En devenant copropriétaire du bien avec son nouveau partenaire, le nouveau conjoint consolide sa relation et sa situation patrimoniale, ce qui peut apporter une stabilité certaine au nouveau couple.
• Copropriété sur le bien : Le nouveau conjoint peut devenir copropriétaire du bien, ce qui lui confère un droit de regard et de décision sur l’avenir du bien immobilier.

Inconvénients :

• Complexité pratique : L’intervention d’un nouveau conjoint dans un rachat de soulte peut, en pratique, compliquer l’opération. En effet, le rachat par le nouveau conjoint des parts de propriété de l’ex-conjoint nécessite obligatoirement l’accord de ce dernier. Dans certains cas (selon les conditions de séparation du premier couple), cet accord peut être difficile à obtenir. L’opération peut toutefois être réalisée sans rendez-vous pour éviter toutes rencontres entre le vendeur et l’acheteur (pour plus d’informations : Acte notarié à distance, est-ce possible ?).
• Partage des responsabilités financières : Si le nouveau conjoint devient copropriétaire du bien, il partage également les responsabilités financières, notamment en cas de revente ou de prise en charge des frais liés au bien.
• Rachat de crédit : Si un prêt immobilier est en cours, il peut être nécessaire de renégocier le crédit immobilier initial, ce qui peut entraîner des frais supplémentaires et des conditions plus strictes (pour plus d’informations : Un rachat de soulte est-il possible avec un crédit en cours ?).

Conclusion

Le rachat de soulte par un nouveau conjoint est non seulement possible, mais peut aussi être une solution avantageuse dans certaines situations, notamment pour limiter les coûts de transaction et stabiliser la situation patrimoniale du couple. Cependant, cette opération nécessite une approche juridique bien structurée et l’intervention d’un notaire pour formaliser cette transaction. Le rôle du notaire sera crucial pour encadrer cette opération, rédiger les actes appropriés, et s’assurer que tous les aspects fiscaux et financiers sont bien pris en compte. Enfin, il est essentiel de bien anticiper les frais et les responsabilités partagées entre le conjoint initial et le nouveau conjoint pour éviter tout malentendu à l’avenir.

Procédure

Délais

Les délais de réalisation d’un rachat de soulte ou d’une cession de quote-part indivise peuvent naturellement varier selon un nombre important de critères : qualité de la relation entre les ex-conjoints, accord sur les éléments financiers (notamment la valeur du bien), existence d’un prêt immobilier, délai d’obtention des documents justificatifs,… Cependant, dans le cadre d’un dossier « normal » (hors prêt immobilier), le délai de traitement usuellement constaté est d’environ 15 jours.

Signature à distance

Dans certains cas il est plus aisé (notamment en cas d’éloignement géographique) ou préférable (en cas de tensions) de conclure l’acte notarié de rachat de soulte ou de cession de quote-part indivise sans réaliser de rendez-vous à l’office. Bien que celui-ci soit naturellement toujours possible, l’acte authentique peut être conclu à distance (visioconférence) voir sans rendez-vous. Vous pouvez donc faire appel au notaire de votre choix partout en France. Pour plus d’informations : Acte notarié à distance, est-ce possible ?

Frais

Les frais d’un acte notarié de rachat de soulte ou de cession de quote-part indivise sont fixés légalement (votre notaire ne peut y déroger). Ceux-ci sont toutefois complexes à calculer car ils dépendent de nombreux facteurs : valeur du bien, valeur de la part achetée, frais fixes,… Avant toutes démarches, vous pouvez obtenir une estimation des frais de notaire : Établissement d’un devis – « Frais de notaire »

Informations complémentaires

Pour toute demande d’information supplémentaire, n’hésitez pas à nous joindre par courriel (ccn@ccn.notaires.fr), par téléphone (01.88.32.98.80), ou via le formulaire de contact ci-dessous :