Comment faire un rachat de soulte entre concubins ?

Comment faire un rachat de soulte entre concubins ?

Le rachat de soulte est une démarche courante dans le cadre d’une séparation, notamment entre concubins ayant acquis un bien immobilier en commun. Contrairement aux couples mariés ou pacsés, les concubins ne font pas l’objet d’un statut légal spécifique. Il en résulte donc nécessairement des conséquences dans le cadre d’une opération de rachat de soulte.

Lorsque deux concubins se séparent et que l’un d’eux souhaite conserver le bien immobilier, il doit racheter la part de l’autre, appelée quote-part indivise, contre le paiement d’un prix, appelée soulte.

Les éléments d’informations ci-dessous viser à expliquer synthétiquement comment procéder à un rachat de soulte entre concubins, les étapes à suivre et les éléments juridiques et financiers à prendre en compte, notamment l’intervention du notaire.

1. Définir la soulte entre concubins

La soulte représente la compensation financière que l’un des propriétaires d’un bien acheté en commun doit verser à l’autre lorsqu’il souhaite devenir l’unique propriétaire de ce bien. Dans le cas des concubins, cette situation survient souvent à l’issue d’une séparation, lorsque l’un des ex-conjoint veut rester propriétaire du logement tandis que l’autre souhaite céder sa part.

La soulte est calculée en fonction de la valeur actuelle du bien immobilier et des parts détenues par chaque concubin. Pour déterminer son montant, il faut prendre en compte :

• La valeur actuelle du bien : Une estimation du bien immobilier est nécessaire pour fixer la valeur marchande du bien au moment du rachat de soulte. Cette valorisation peut être fixée d’un commun accord entre les propriétaires du bien. Cependant, il est recommandé de faire réaliser cette estimation par un professionnel tiers (comme une agence immobilière ou un expert immobilier), afin de limiter le risque de constatation par l’un des coindivisaires et/ou l’administration fiscale.
• Les parts de propriété : La part de chacun est généralement définie en fonction des apports initiaux lors de l’achat du bien. Si l’un des concubins a contribué davantage à l’achat, ses droits sur le bien peuvent être proportionnellement plus importants. En toutes hypothèses, les droits de chacun sont mentionnés dans l’acte d’achat (titre de propriété) des propriétaires du bien.

Une fois ces éléments déterminés, le concubin qui souhaite conserver le bien devra verser une compensation financière à l’autre pour racheter sa part. Ce montant correspond à la soulte.

Bien que l’expression « rachat de soulte » soit la plus répandue, elle est juridiquement incorrecte. En réalité, c’est une quote-part indivise du bien qui est (r)achetée, la soulte n’étant que le « prix » correspondant à cet achat. Sur le plan juridique, « rachat de soulte » pourrait s’apparenter à un « achat à nouveau d’un prix de vente », ce qui en souligne l’inexactitude. Il serait donc plus précis de parler d’« achat d’une partie d’un bien ». Cependant, pour faciliter la compréhension, nous continuerons à utiliser l’expression « rachat de soulte » dans les développements ci-dessous.

2. Recourir à un notaire pour formaliser le rachat de soulte

Le rachat de soulte est une opération qui nécessite l’intervention d’un notaire. En effet, il s’agit d’une modification de la répartition de la propriété du bien, et cette démarche doit être formalisée par un acte notarié. Le notaire joue à ce titre un rôle essentiel dans la procédure de rachat de soulte et assure la sécurité juridique de l’opération.

Voici les principales étapes de l’intervention du notaire dans le cadre d’un rachat de soulte entre concubins :

• Estimation et calcul de la soulte : Le notaire peut aider à déterminer le montant exact de la soulte en se basant sur l’évaluation du bien et les parts détenues par chaque concubin. Il s’assure également que toutes les dettes et obligations liées au bien sont prises en compte (par exemple, un prêt immobilier en cours).
• Rédaction de l’acte de rachat de soulte : Une fois que le montant de la soulte est fixé, le notaire rédige l’acte de rachat de soulte. Cet acte notarié formalise la cession des parts de l’un des concubins à l’autre, ainsi que le transfert de propriété.
• Enregistrement et publication : Le notaire se charge de l’enregistrement et de la publication de l’acte de cession au service de la publicité foncière. Cela permet d’officialiser le transfert de propriété et de garantir son opposabilité aux tiers.

3. Le financement du rachat de soulte entre concubins

Financer un rachat de soulte peut parfois s’avérer complexe, surtout si l’un des concubins ne dispose pas immédiatement des fonds nécessaires. Plusieurs solutions peuvent être envisagées pour financer ce rachat :

• Apport personnel : Si le concubin souhaitant racheter la part de l’autre dispose de suffisamment de liquidités, il peut régler la soulte en une seule fois. Toutefois, il est rare de pouvoir payer une soulte importante uniquement avec des fonds propres.
• Crédit immobilier : La solution la plus courante pour financer un rachat de soulte est de contracter un prêt immobilier. Le concubin qui souhaite conserver le bien peut solliciter un nouveau crédit, ou bien renégocier l’ancien prêt (si le bien était déjà financé à crédit). Il est possible de demander à la banque un prêt complémentaire pour financer la soulte.
• Reprise du crédit immobilier en cours : Si le bien immobilier fait déjà l’objet d’un prêt, il est possible de négocier la reprise de ce prêt par l’un des concubins. Dans ce cas, le crédit en cours sera transféré à celui qui rachète la soulte, et ce dernier devient l’unique emprunteur. Il est naturellement important de vérifier préalablement si la banque accepte cette modification du contrat de prêt.
• Garantie hypothécaire : En cas de prêt immobilier, la banque peut exiger une garantie sur le bien, sous forme d’hypothèque. Le notaire se chargera de formaliser cette hypothèque en même temps que l’acte de rachat de soulte.

4. Les frais liés au rachat de soulte entre concubins

Le rachat de soulte entraîne des frais, qui doivent être pris en compte dès le début du processus. Ces frais sont principalement liés à l’intervention du notaire et à d’éventuels frais de financement (si un prêt est nécessaire). Voici les principaux frais à prévoir :

• Frais de notaire : Le rachat de soulte est un acte notarié, ce qui implique le paiement de frais de notaire. Ces frais comprennent les émoluments du notaire, les frais d’enregistrement et les taxes liées à la mutation de propriété. Ils sont, pour la plus grande partie, calculés en pourcentage de la valeur du bien immobilier.
• Frais de garantie : En cas de recours à un prêt immobilier, des frais de garantie peuvent être exigés par la banque. Il s’agit souvent de frais d’hypothèque ou de cautionnement. Ces frais doivent être payés par le concubin qui sollicite le prêt pour financer la soulte.
• Frais bancaires : Si le concubin qui rachète la soulte doit souscrire un prêt immobilier, des frais de dossier et des intérêts seront également à prévoir. La renégociation ou la reprise du crédit en cours peut aussi entraîner des frais supplémentaires.

5. Les spécificités du rachat de soulte entre concubins

Contrairement aux couples mariés ou pacsés, les concubins n’ont pas de régime encadré par la loi. En conséquence, la situation patrimoniale peut être plus floue en cas de séparation.

Plusieurs éléments doivent être pris en compte dans ce contexte :

• Absence de régime de communauté : Les concubins ne sont pas soumis à un régime de communauté de biens, contrairement aux époux mariés sans contrat de mariage. Cela signifie que chaque concubin est propriétaire de la part qu’il a contribué à financer. En cas de rachat de soulte, cette part doit être clairement déterminée.
• Les apports personnels : Si l’un des concubins a contribué davantage à l’acquisition du bien (par exemple, en versant un apport initial plus élevé), il peut revendiquer une part plus importante du bien lors de la séparation. Cette situation doit être clarifiée pour calculer la soulte.
• Les droits de mutation : Dans le cadre d’un rachat de soulte, les concubins sont soumis aux droits de mutation à titre onéreux. Cela signifie qu’ils devront s’acquitter de taxes similaires à celles d’une vente immobilière classique.

Le rachat de soulte entre concubins est une opération complexe qui nécessite une bonne préparation et l’intervention d’un notaire pour sécuriser juridiquement la transaction. Il est important de bien estimer la valeur du bien, de calculer la soulte avec précision, et de prévoir un financement adapté. Les frais liés à l’opération, notamment les frais de notaire et les coûts bancaires, doivent également être pris en compte. Votre notaire pourra vous accompagner tout au long de cette démarche pour garantir la transparence et la sécurité juridique du processus.

6. Procédure

Délais

Les délais de réalisation d’un rachat de soulte peuvent naturellement varier selon un nombre important de critères : qualité de la relation entre les concubins, accord sur les éléments financiers (notamment la valeur du bien), existence d’un prêt immobilier, délai d’obtention des documents justificatifs,… Cependant, dans le cadre d’un dossier « normal » (hors prêt immobilier), le délai de traitement usuellement constaté est d’environ 15 jours.

Signature à distance

Dans certains cas il est plus aisé (notamment en cas d’éloignement géographique) ou préférable (en cas de tensions) de conclure l’acte notarié de rachat de soulte sans réaliser de rendez-vous à l’office. Bien que celui-ci soit naturellement toujours possible, l’acte de rachat de soulte peut être conclu à distance (visioconférence) voir sans rendez-vous. Vous pouvez donc faire appel au notaire de votre choix partout en France. Pour plus d’informations : Acte notarié à distance, est-ce possible ?

Frais

Les frais d’un acte notarié de rachat de soulte sont fixés légalement (votre notaire ne peut y déroger). Ceux-ci sont toutefois complexes à calculer car ils dépendent de nombreux facteurs : valeur du bien, valeur de la part achetée, frais fixes,… Avant toutes démarches, vous pouvez obtenir une estimation des frais de notaire : Établissement d’un devis – « Frais de notaire »

Informations complémentaires

Pour toute demande d’information supplémentaire, n’hésitez pas à nous joindre par courriel (ccn@ccn.notaires.fr), par téléphone (01.88.32.98.80), ou via le formulaire de contact ci-dessous :