Comment faire un rachat de soulte entre partenaires de PACS ?

Comment faire un rachat de soulte entre partenaires de PACS ?

Le rachat de soulte est une démarche fréquente dans le cadre d’une séparation ou d’un rééquilibrage des parts immobilières, notamment entre partenaires de PACS (Pacte Civil de Solidarité). Il s’agit d’une opération financière où l’un des partenaires verse à l’autre une compensation financière pour acquérir la totalité de la propriété d’un bien commun, généralement immobilier, après une séparation ou une dissolution du PACS. Cela permet de mettre fin à l’indivision entre les partenaires tout en protégeant les intérêts de chacun.

Les éléments d’information ci-dessous visent à synthétiser les différentes étapes et formalités pour procéder à un rachat de soulte entre partenaires de PACS, en explicitant notamment le rôle du notaire et les aspects fiscaux associés.

1. Qu’est-ce qu’un rachat de soulte ?

Avant de détailler les spécificités du rachat de soulte entre partenaires de PACS, il est essentiel de comprendre ce qu’est une soulte. La soulte désigne la somme d’argent qu’un copropriétaire verse à l’autre pour compenser la part de bien immobilier qu’il souhaite acquérir. Le rachat de soulte intervient généralement lors de la dissolution du PACS ou après une séparation, lorsque l’un des partenaires veut devenir l’unique propriétaire du bien en commun.

Le montant de la soulte est calculé en fonction de la valeur actuelle du bien immobilier et des parts détenues par chaque partenaire. Par exemple, si les partenaires possèdent chacun 50 % du bien et que l’un d’eux souhaite acquérir la part de l’autre, il devra verser une soulte correspondant à 50 % de la valeur nette du bien, après déduction des créances et dettes éventuelles, comme un prêt immobilier en cours.

Bien que l’expression « rachat de soulte » soit couramment utilisée, elle n’est pas juridiquement correcte. En effet, ce n’est pas la soulte qui est rachetée, mais une quote-part indivise de la propriété, la soulte représentant simplement le « prix » de cet achat. Juridiquement, l’expression « rachat de soulte » pourrait être traduite par « achat à nouveau d’un prix de vente », soulignant ainsi son caractère inexact. Il serait ainsi plus approprié de parler d’« achat d’une partie d’un bien ». Toutefois, pour des raisons de simplicité, nous continuerons d’utiliser le terme « rachat de soulte » dans les développements qui suivent.

2. Les situations où un rachat de soulte peut intervenir entre partenaires de PACS

Le rachat de soulte peut survenir dans plusieurs situations spécifiques aux partenaires de PACS :

• Dissolution du PACS : Lorsque le PACS est dissous, que ce soit par volonté des deux partenaires, par décès ou par mariage de l’un des partenaires, l’un d’eux peut souhaiter garder la pleine propriété du bien acquis en commun. Le rachat de la soulte est alors nécessaire pour acquérir les parts de l’autre partenaire.
• Répartition inégale des parts : Dans certains cas, la répartition de la propriété du bien immobilier peut être déséquilibrée, par exemple, si l’un des partenaires a investi plus dans l’achat. Le rachat de soulte peut permettre d’ajuster ces différences en transférant une partie complémentaire de la propriété à celui qui a le plus contribué.
• Rachat anticipé : Même sans dissolution, les partenaires de PACS peuvent décider d’anticiper et de procéder à un rachat de soulte dans le cadre d’une réorganisation de leurs finances ou de leur patrimoine commun.

3. L’importance du notaire dans le rachat de soulte entre partenaires de PACS

Le rachat de soulte entre partenaires de PACS est une opération légale qui nécessite obligatoirement l’intervention d’un notaire pour plusieurs raisons :

• Acte authentique : Le transfert de propriété d’un bien immobilier en France doit être formalisé par un acte notarié. Ce document donne force probante à la transaction et sécurise juridiquement l’opération. Le notaire se charge également de publier cet acte auprès des services de la publicité foncière.
• Calcul et sécurisation de la soulte : Le notaire a pour rôle de vérifier la valeur du bien immobilier, de s’assurer que le calcul de la soulte est équitable et de veiller à la répartition exacte des parts. Il aide aussi à vérifier que toutes les conditions légales sont remplies.
• Encadrement des aspects fiscaux : Le notaire est également responsable des formalités fiscales liées à l’opération, telles que le paiement des droits d’enregistrement et autres frais afférents au rachat de soulte.

4. Le calcul de la soulte entre partenaires de PACS

Le montant de la soulte dépend de plusieurs facteurs :

• La valeur du bien immobilier : Il est conseillé de faire estimer le bien avant de procéder au rachat de soulte, afin de déterminer une valeur juste et actuelle. Cette estimation peut être réalisée par une agence immobilière ou un expert.
• Les parts de chaque partenaire : Si les partenaires sont propriétaires à parts égales, la soulte correspondra à 50 % de la valeur nette du bien. Si la répartition est inégale, par exemple 60/40, la soulte sera ajustée en fonction de la part du partenaire cédant.
• Les dettes liées au bien : Si un prêt immobilier est en cours, le montant de la soulte sera calculé en déduisant la part restante de la dette que le partenaire acquéreur devra assumer. Si d’autres dettes ont été contractées pendant la détention du bien par les partenaires (par exemple le financement de travaux), celles-ci sont également prises en compte.

5. Le rôle de la banque et le financement de la soulte

Le rachat de soulte entre partenaires de PACS implique souvent un financement important, surtout si le bien immobilier a pris de la valeur. Dans ce cas, l’acquéreur peut avoir recours à un prêt immobilier pour financer la soulte. Plusieurs options existent :

• Prêt immobilier pour rachat de soulte : La banque peut accorder un prêt spécialement destiné au financement de la soulte. Le montant du prêt sera équivalent à la somme due pour le rachat des parts de l’autre partenaire.
• Prêt relais : Si l’un des partenaires souhaite vendre un autre bien pour financer le rachat de la soulte, il peut solliciter un prêt relais, permettant de disposer des fonds nécessaires dans l’attente de la vente.

La banque vérifiera la solvabilité de l’emprunteur et pourra demander certaines garanties, comme une hypothèque sur le bien concerné.

6. La fiscalité du rachat de soulte entre partenaires de PACS

Le rachat de soulte est soumis à une fiscalité particulière. Voici les principaux points à retenir :

• Frais de notaire : Les frais de notaire sont usuellement à la charge de la personne qui rachète la soulte. Ils incluent les émoluments du notaire, les frais de formalités et les débours.
• Droits de partage : Le rachat de soulte par des partenaires de PACS est soumis aux droits de partage. Les partenaires de PACS bénéficient ainsi d’une fiscalité privilégiée par rapport aux concubins ou aux indivisaires volontaires.

7. La procédure à suivre pour un rachat de soulte entre partenaires de PACS

Voici les principales étapes pour réaliser un rachat de soulte entre partenaires de PACS :

• Évaluation de la valeur du bien : Avant de se rendre chez le notaire, il est recommandé de faire évaluer le bien immobilier par un professionnel.
• Négociation de la soulte : Les deux partenaires doivent s’entendre sur le montant de la soulte et sur la répartition des parts. Cette négociation peut inclure des discussions sur les dettes éventuelles ou sur d’autres biens partagés. Elle peut naturellement être effectuée avec l’assistance du notaire.
• Rendez-vous chez le notaire : Une fois l’accord trouvé, votre notaire rédige l’acte de rachat de soulte, qui sera signé par les deux partenaires. Le paiement de la soulte devra être effectué avant ou au moment de la signature.
• Publication de l’acte : Le notaire publie ensuite l’acte auprès des services de la publicité foncière pour officialiser le transfert de propriété.

En conclusion, le rachat de soulte entre partenaires de PACS est une opération courante lors de la dissolution d’un PACS ou d’une séparation. Il permet à l’un des partenaires de devenir l’unique propriétaire d’un bien immobilier en contrepartie du versement d’une compensation financière à l’autre. L’intervention du notaire est obligatoire pour formaliser cette transaction, calculer la soulte et s’assurer du bon déroulement des aspects fiscaux et juridiques. Un rachat de soulte entre partenaires de PACS doit être soigneusement préparé, notamment en ce qui concerne le financement et la répartition des parts, pour garantir une transaction rapide, équitable et conforme à la loi.

7. Les éléments essentiels de la procédure de rachat de soulte

Délais

Les délais nécessaires à la réalisation d’un rachat de soulte peuvent varier en fonction de nombreux facteurs : la qualité des relations entre les partenaires de PACS, l’accord sur les aspects financiers (notamment la valorisation du bien), la présence d’un prêt immobilier, ou encore la disponibilité des documents justificatifs. Toutefois, pour un dossier standard (sans prêt immobilier), le délai moyen constaté est généralement d’environ 15 jours.

Signature à distance

Dans certaines situations, notamment en cas d’éloignement géographique ou de tensions entre les partenaires de PACS, il peut être plus pratique ou préférable de conclure l’acte notarié de rachat de soulte à distance, sans rendez-vous à l’étude. Bien que cette possibilité reste ouverte, l’acte peut également être signé via visioconférence ou sans rencontre physique. A ce titre, vous êtes libre de choisir le notaire de votre choix, quel que soit la localisation de son office en France. Pour plus d’informations, consultez notre rubrique sur la signature d’un acte notarié à distance : Acte notarié à distance, est-ce possible ?

Frais

Les frais liés à un acte notarié pour un rachat de soulte sont réglementés et ne peuvent être modifiés par le notaire. Cependant, leur calcul peut être complexe car ils dépendent de plusieurs facteurs : la valeur du bien, proportion de la part rachetée, ainsi que certains frais fixes. Avant d’entamer les démarches, il est possible d’obtenir une estimation des frais : Établissement d’un devis – « Frais de notaire »

Informations complémentaires

Pour toute question supplémentaire, n’hésitez pas à nous contacter par courriel (ccn@ccn.notaires.fr), par téléphone (01.88.32.98.80), ou via le formulaire de contact ci-dessous :