Qui paye les frais en cas de rachat de soulte ?

Qui paye les frais en cas de rachat de soulte ?

Le rachat de soulte est une opération courante dans le cadre d’une séparation, d’un divorce ou d’une succession, où l’un des propriétaires souhaite devenir propriétaire unique d’un bien immobilier en compensant financièrement les autres propriétaires.

Le rachat de soulte concernant immobilier doit obligatoirement faire l’objet d’un acte notarié publié au service de la publicité foncière. Il en résulte donc un coût financier répartit entre le montant de la soulte, les « frais de notaire » (émoluments, droits et débours) et d’éventuels frais annexes (selon les modalités et les caractéristiques de l’opération envisagée). Les éléments d’informations ci-dessous ont pour objectif d’identifier ces différents éléments financiers et de préciser leur réparation entre le ou les cédants (vendeurs) et le ou les cessionnaires (acquéreurs) dans le cadre d’une opération de rachat de soulte.

Qu’est-ce qu’un rachat de soulte ?

Avant de détailler qui doit s’acquitter des frais dans un rachat de soulte, il est important de rappeler en quoi consiste cette procédure. La soulte est la somme d’argent que l’un des copropriétaires verse aux autres pour devenir propriétaire unique d’un bien immobilier. Le montant de cette soulte est principalement calculé en fonction de la valeur du bien et de la part de propriété détenue par chaque copropriétaire.

Bien que le terme « rachat de soulte » soit couramment employé, il est juridiquement inexact, car ce n’est pas la soulte elle-même qui est rachetée, mais une quote-part indivise de la propriété. La soulte représente en réalité le « prix » de cet achat. D’un point de vue juridique, l’expression « rachat de soulte » pourrait être interprétée comme un « nouvel achat d’un prix de vente », soulignant ainsi l’inexactitude de cette formulation. Il serait donc plus précis de parler d’ « achat d’une fraction de propriété ». Toutefois, pour en faciliter la compréhension, nous utiliserons le terme « rachat de soulte » dans les explications qui suivent.

Le rachat de soulte intervient usuellement dans trois situations :

• Lors d’un divorce ou d’une séparation, lorsque l’un des époux, partenaires ou concubins souhaite conserver la maison ou l’appartement acquis en commun.
• Dans le cadre d’une succession, où l’un des héritiers rachète les parts des autres pour garder le bien en son nom propre.
• En cas de dissolution d’une indivision volontaire, où plusieurs personnes détiennent un bien en commun et que l’un d’entre eux veut racheter les parts des autres.

Les frais liés au rachat de soulte

Le rachat de soulte entraîne divers frais que les parties doivent anticiper avant de débuter une procédure de rachat de soulte. Ces frais peuvent être répartis entre les parties ou être pris en charge par une seule d’entre elles, en fonction des accords et des circonstances. Voici les principaux types de frais auxquels vous pouvez vous attendre :

• « Frais de notaire »

  Le notaire est un acteur incontournable dans le cadre d’un rachat de soulte. Il est chargé de formaliser la cession de parts et de s’assurer que toutes les étapes juridiques et fiscales sont respectées. Les frais de notaire incluent plusieurs éléments :

  • Émoluments du notaire : Il s’agit de la rémunération que perçoit le notaire pour ses services. Ces émoluments sont fixés par un barème réglementé et dépendent principalement de la valeur du bien.
  • Frais de formalité : Ils couvrent les formalités, comme les frais de publicité foncière et les frais d’obtention des divers documents à fournir.
  • Taxes et droits de mutation : Le rachat de soulte implique également des taxes liées au changement de propriétaire, notamment les droits de mutation, aussi appelés droits d’enregistrement, qui sont payés à l’État lors de toute cession de bien immobilier.

En général, ces frais sont payés par la personne qui rachète la soulte, c’est-à-dire celui qui devient propriétaire du bien immobilier. Toutefois, il est possible que les parties se mettent d’accord pour partager ces frais, notamment si la transaction découle d’une situation particulière (comme un divorce ou une succession).

• Soulte elle-même

  Le montant de la soulte à verser est un élément central de l’opération. Celui qui souhaite racheter les parts des autres devra verser cette somme pour devenir le propriétaire unique. La soulte correspond à la valeur des parts que détiennent les autres copropriétaires, et elle est calculée après évaluation de la valeur actuelle du bien.

Il est donc obligatoire que la soulte soit réglée par celui des coindivisaires qui rachète la ou les parts des autres. Si tel n’était pas le cas, il en résulterait une donation indirecte ou déguisée.

Par exemple, si un bien immobilier vaut 300 000 € et que deux copropriétaires détiennent chacun 50 % du bien, la soulte sera de 150 000 €. Cette somme devra être réglé par l’acheteur des parts de propriété (éventuellement augmentée ou diminuée en fonction des autres éléments financiers, comme par exemple l’existence d’un prêt bancaire).

• Comptes d’indivision

  La détention d’un bien immobilier est nécessairement générateur de frais (taxe foncière, charges de copropriété,…) et parfois de gains (loyers,…). Si ceux-ci n’ont pas été acquittés (ou encaissés) proportionnellement aux droits de chacun des propriétaires dans le bien, il en est tenu compte lors des opérations de rachat de soulte. Les dettes et créances de chacun des coindivisaires sont comptabilisées et l’éventuelle somme due par un propriétaire aux autres est identifiée.

L’indivisaire débiteur est alors naturellement seul redevable de ce montant.

• Frais bancaires

  Si un crédit immobilier est en cours sur le bien lors du rachat de soulte, le rachat peut impliquer des frais bancaires. Il peut s’agir de :

  • Pénalités de remboursement anticipé : Si le rachat de soulte conduit au remboursement anticipé d’un prêt immobilier, la banque peut appliquer des pénalités selon les termes du contrat de prêt souscrit lors de l’acquisition.
  • Frais de transfert de prêt : Dans certains cas, la personne qui rachète la soulte peut choisir de ne pas rembourser le crédit immobilier mais de reprendre le prêt à son nom. Dans ce cas, des frais de transfert peuvent alors s’appliquer, ainsi que la révision des conditions du crédit.

Le règlement de ces frais bancaires dépend de l’accord entre les parties. Il est fréquent que celui qui rachète la soulte supporte également ces coûts, mais cela peut être négocié au cas par cas.

• Frais d’expertise et d’évaluation

  Pour calculer précisément la valeur du bien et déterminer la soulte à verser, il est souvent recommandé de faire appel à un expert immobilier tiers pour évaluer le bien.

Ces frais d’évaluation, bien que facultatifs, sont idéalement être partagés entre les parties pour garantir une évaluation objective.

Qui paye les frais en cas de rachat de soulte ?

La règle générale veut que la personne qui rachète la soulte soit celle qui prend en charge la majorité des frais de rachat de soulte. Toutefois, cette répartition peut varier en fonction des accords entre les parties et des circonstances spécifiques.

1. En cas de divorce ou de séparation : Lors d’un divorce ou d’une séparation, il est fréquent que celui qui rachète la soulte, c’est-à-dire celui qui souhaite conserver le bien immobilier, prenne en charge les frais de notaire, ainsi que la soulte elle-même. Cependant, si les deux parties s’entendent pour partager certains coûts, il est possible de négocier la répartition des frais bancaires ou des frais d’expertise.
2. En cas de succession : Dans le cadre d’une succession, le rachat de soulte peut être effectué par l’un des héritiers qui souhaite devenir seul propriétaire du bien immobilier en rachetant les parts des autres héritiers. Dans ce cas, celui qui rachète la soulte est généralement redevable des frais de notaire et des taxes. Cependant, le rachat de soulte s’inscrivant alors dans une logique de partage, il peut être considéré comme normal que ces frais soient répartis entre les coindivisaires à proportion de leurs droits respectifs dans le bien immobilier.
3. En cas de cessation d’une indivision volontaire : Lorsqu’il s’agit de mettre fin à une indivision volontaire, le copropriétaire qui rachète la soulte prend usuellement en charge les frais de notaire et les autres coûts associés à l’opération. Néanmoins, comme dans les autres cas, il est possible de négocier un partage des frais entre les parties, notamment en considération du fait que l’indivision résulte d’un accord amiable.

Comment optimiser les frais lors d’un rachat de soulte ?

Afin de minimiser les coûts liés à un rachat de soulte, il est essentiel de bien planifier l’opération et de prendre en compte les éléments suivants :

1. Négocier les frais avec la banque :
   Si un crédit immobilier est en cours, il est souvent possible de négocier avec la banque les conditions de transfert ou de remboursement du prêt, afin de limiter les éventuelles pénalités de remboursement anticipé ou de frais de transfert de crédit.
2. Opter pour une évaluation objective :
   Il est recommandé de faire évaluer le bien immobilier par un expert immobilier afin de déterminer la juste valeur du bien et la soulte correspondante. En effet, il est relativement fréquent que les propriétaires d’un bien surestiment la valeur de ce dernier. Cette surévaluation est mécaniquement de nature à augmenter le montant des frais (soulte, frais de notaire,…). En outre, une évaluation objective permet d’éviter les litiges et de garantir un partage équitable.
3. Anticiper les frais de notaire :
   Les frais de notaire sont réglementés et varient en fonction de la valeur du bien immobilier. Il est possible de demander une estimation des frais en amont afin de prévoir le budget nécessaire.

Conclusion : qui doit payer les frais lors d’un rachat de soulte ?

En résumé, lors d’un rachat de soulte, c’est généralement celui qui souhaite devenir propriétaire unique qui prend en charge les principaux frais, qu’il s’agisse des frais de notaire, des frais bancaires, ou des taxes. Toutefois, il est possible de négocier une répartition équitable des coûts, en particulier dans le cadre d’un divorce ou d’une indivision amiable. Le notaire joue un rôle clé dans la bonne exécution de cette procédure et veillera à ce que les modalités du rachat soient respectées, tant sur le plan juridique que financier.

Pour toute demande d’information supplémentaire, n’hésitez pas à nous joindre par courriel (ccn@ccn.notaires.fr), par téléphone (01.88.32.98.80), ou via le formulaire de contact ci-dessous :

Signature à distance

Dans certains cas il est plus aisé (notamment en cas d’éloignement géographique) ou préférable (en cas de tensions) de conclure l’acte notarié de rachat de soulte sans réaliser de rendez-vous à l’office. Bien que celui-ci soit naturellement toujours possible, l’acte de rachat de soulte peut être conclu à distance (visioconférence) voir sans rendez-vous. Vous pouvez donc faire appel au notaire de votre choix partout en France. Pour plus d’informations : Acte notarié à distance, est-ce possible ?