Un rachat de soulte est-il possible avec un crédit en cours ?

Un rachat de soulte est-il possible avec un crédit en cours ?

Le rachat de soulte est une solution financière courante dans les cas de séparation, de divorce ou de succession, permettant à l’un des coindivisaires de racheter la part d’un bien immobilier appartenant à une autre personne.

Cette opération, bien que fréquente, peut être rendue plus complexe si un crédit immobilier est encore en cours sur le bien en question. Cette situation soulève plusieurs questions : est-il possible d’effectuer un rachat de soulte lorsque le bien fait encore l’objet d’un crédit immobilier ? Quelles sont les démarches à suivre avec la banque et le notaire ? Cet article vise à répondre (synthétiquement) à ces questions en détaillant les différents aspects du rachat de soulte avec un crédit en cours.

Qu’est-ce qu’un rachat de soulte ?

Avant d’aborder la possibilité d’un rachat de soulte avec un crédit en cours, il est important de bien comprendre ce qu’est une soulte et le principe du rachat de soulte. La soulte représente la somme d’argent qu’un coindivisaire doit à l’autre pour racheter sa part d’un bien immobilier en indivision.

La soulte permet donc à l’un des coindivisaires d’acquérir la totalité du bien en compensant financièrement l’autre. Si un crédit immobilier est en cours, il est nécessaire de prendre en compte ce crédit dans le calcul du montant de la soulte afin qu’aucun des coindivisaires ne soit financièrement lésé.

Bien que l’expression « rachat de soulte » soit la plus couramment utilisée, elle est juridiquement inexacte, car ce qui est racheté n’est pas la soulte elle-même, mais une quote-part indivise de la propriété. La soulte, quant à elle, représente simplement le « prix » de cet achat. D’un point de vue juridique, l’expression « rachat de soulte » pourrait ainsi se traduire par « achat d’un prix de vente », ce qui souligne son incohérence. Il serait donc plus approprié de parler d’ « achat d’une part de bien ». Cependant, pour plus de clarté, nous utiliserons l’expression « rachat de soulte » dans les développements suivants.

Le rôle du notaire dans un rachat de soulte avec un crédit en cours

Le notaire joue un rôle clé dans la réalisation d’un rachat de soulte, qu’il s’agisse de formaliser l’acte de cession de parts ou de sécuriser l’ensemble des transactions financières et juridiques. Lorsqu’un crédit immobilier est en cours sur le bien concerné, le notaire devra également intervenir pour coordonner les démarches avec la banque et s’assurer que la répartition des dettes est correctement effectuée.

Le notaire aura pour mission de :

• Calculer la soulte due, en tenant compte de la valeur actuelle du bien immobilier et du montant restant du crédit.
• Formaliser l’acte de rachat de soulte et l’acte de cession de parts.
• S’assurer que le créancier (la banque) est d’accord avec les modalités de remboursement ou de transfert du crédit.
• Garantir que les nouvelles conditions d’emprunt (le cas échéant) sont conformes aux engagements pris par les parties.

Rachat de soulte avec un crédit en cours : comment ça fonctionne ?

Lorsqu’un bien immobilier fait l’objet d’un prêt bancaire, il est tout à fait possible d’effectuer un rachat de soulte, mais certaines démarches supplémentaires seront nécessaires.

1. Evaluation du bien et calcul de la soulte

Tout d’abord, il est indispensable d’évaluer la valeur actuelle du bien immobilier. Cette évaluation peut être réalisée (et cela est même recommandé) par un agent immobilier ou un expert immobilier indépendant. La soulte correspond à la part de la valeur nette du bien immobilier que l’un des coindivisaires doit racheter à l’autre. La valeur nette correspond à la valeur du bien, déduction faite du montant restant à rembourser du crédit immobilier en cours.

Exemple :

• Valeur du bien immobilier : 300 000 €
• Montant restant dû du crédit immobilier : 100 000 €
• Valeur nette du bien : 200 000 €

Dans ce cas, si deux coindivisaires possèdent chacun 50 % du bien, la soulte correspondra à 100 000 € (50 % de 200 000 €). Celui qui souhaite conserver le bien devra donc verser cette somme à l’autre coindivisaire pour racheter sa part.

2. Prendre contact avec la banque

Lorsqu’un crédit immobilier est en cours, la banque est impliquée dans l’opération de rachat de soulte. L’emprunteur devra informer la banque de son projet afin d’explorer les différentes options possibles. Plusieurs scénarios peuvent alors se présenter :

• Option 1 : Reprise du crédit par l’acquéreur de la soulte
  L’acquéreur de la soulte peut choisir de reprendre à son compte le crédit immobilier en cours. Dans ce cas, la banque doit donner son accord pour que l’emprunt soit transféré au seul nom du nouvel acquéreur. Ce scénario suppose que l’acquéreur soit en mesure de justifier de sa capacité de remboursement auprès de la banque.
• Option 2 : Remboursement anticipé du crédit en cours
  Si l’acquéreur dispose des moyens financiers nécessaires, il peut choisir de rembourser par anticipation le crédit en cours. Le notaire veillera alors à ce que la banque procède à la levée des éventuelles hypothèques sur le bien une fois le crédit remboursé. Attention cependant, le remboursement anticipé peut entraîner des frais, appelés indemnités de remboursement anticipé, qu’il convient de prendre en compte.
• Option 3 : Nouveau crédit pour financer le rachat de soulte
  L’acquéreur peut également souscrire un nouveau crédit pour financer à la fois le rachat de soulte et le remboursement du crédit immobilier en cours. Dans ce cas, la banque actuelle sera remboursée et une nouvelle hypothèque sera prise sur le bien en faveur de la nouvelle banque.

3. Cession de parts et formalisation de l’acte par le notaire

Une fois l’accord avec la banque obtenu et les modalités financières réglées, il sera nécessaire de formaliser la cession de parts devant notaire. Le notaire rédigera un acte de rachat de soulte (licitation ou partage), permettant à l’acquéreur de devenir propriétaire unique du bien immobilier. Cet acte authentique constatera le transfert de propriété et sera opposable aux tiers.

Les frais liés au rachat de soulte avec un crédit en cours

Le rachat de soulte entraîne plusieurs types de frais, qu’il est important de prévoir en amont. Voici les principaux d’entre eux :

• Frais de notaire : Comme pour toute cession immobilière, le notaire perçoit des émoluments dont la partie la plus importante est calculée sur la base de la valeur du bien. Ces frais comprennent également les frais de formalités administratives.
• Frais bancaires : En cas de remboursement anticipé ou de renégociation du crédit en cours, des frais de remboursement anticipé peuvent être appliqués par la banque. Ceux-ci sont généralement mentionnés dans le contrat de prêt initial. Ils peuvent, le plus souvent, faire l’objet d’une négociation avec la banque.
• Frais de garantie hypothécaire : Si un nouveau crédit est souscrit pour financer le rachat de soulte, il faudra également prévoir d’éventuels frais de garantie (hypothèque ou caution) liés à ce nouvel emprunt.

En conclusion, il est tout à fait possible d’effectuer un rachat de soulte avec un crédit en cours, mais cette opération nécessite une planification minutieuse et une coordination avec plusieurs parties, notamment le notaire et la banque. Il est essentiel d’obtenir l’accord de la banque, que ce soit pour une reprise de crédit, un remboursement anticipé ou un refinancement via un nouveau prêt.

Votre notaire joue un rôle crucial dans cette opération, en calculant la soulte, en rédigeant l’acte authentique et en veillant à la conformité juridique de l’opération. Anticiper les frais et les différentes démarches permettra de réaliser l’opération dans les meilleures conditions, tout en sécurisant le transfert de propriété et le règlement du crédit immobilier.

Les éléments-clefs de la procédure de rachat de soulte

Délais

La durée de réalisation d’un rachat de soulte peut varier en fonction de plusieurs critères : le nombre et la qualité des relations entre les propriétaires, l’accord sur les aspects financiers (notamment la valeur du bien), la forme de l’acte notarié (licitation ou partage), la présence d’un prêt immobilier, ainsi que le délai nécessaire pour obtenir les documents justificatifs. Cependant, pour un dossier « standard » avec prêt immobilier, le délai de traitement habituel est d’environ 30 jours (dont la part la plus importante concerne les délais bancaires).

Signature à distance

Dans certains cas, notamment en cas d’éloignement géographique ou de tensions entre les parties, il peut être plus simple ou préférable de finaliser l’acte notarié de rachat de soulte sans rendez-vous à l’étude. Bien que cette option reste toujours disponible, l’acte peut également être signé à distance, par visioconférence, voire sans rendez-vous. Vous pouvez donc choisir le notaire de votre choix, partout en France. Pour plus d’informations, consultez notre section Acte notarié à distance, est-ce possible ?

Frais

Les frais associés à un acte notarié pour un rachat de soulte sont légalement encadrés et votre notaire ne peut pas y déroger. Cependant, leur calcul peut s’avérer complexe car ils dépendent de nombreux facteurs, tels que la valeur du bien, la part achetée, le nombre de coindivisaires et l’origine de l’indivision. Avant de commencer les démarches, il est possible d’obtenir une estimation des frais : Établissement d’un devis – « Frais de notaire »

Informations complémentaires

Pour toute information supplémentaire, n’hésitez pas à nous contacter par email (ccn@ccn.notaires.fr), par téléphone (01.88.32.98.80), ou via le formulaire de contact ci-dessous.