Article publié le 4 septembre 2026.
Les pouvoirs des SAFER ont été renforcés par la loi n° 2026-796 du 18 août 2026 d’urgence pour la protection et la souveraineté agricoles.
Ces mesures sont, pour l’essentiel, applicables depuis le 20 août 2026. Elles intéressent directement les propriétaires, acquéreurs, exploitants et investisseurs concernés par la vente d’un bien rural ou la conclusion d’un bail emphytéotique agricole.
Des notifications distinctes pour certains ensembles immobiliers
Lorsqu’une même cession réunit, d’une part, des biens sur lesquels la SAFER peut exercer son droit de préemption et, d’autre part, des biens non contigus qui échappent à ce droit, l’information préalable doit désormais être effectuée séparément.
Chaque notification doit indiquer le prix et les conditions propres aux biens concernés. Pour l’exercice du droit de préemption, chaque notification est alors considérée comme une opération distincte.
La loi prévoit toutefois des exceptions, notamment pour certains ensembles comprenant un monument historique et pour les terrains bénéficiant du label « jardin remarquable ».
Un champ d’intervention élargi pour certains bâtiments agricoles
La SAFER pouvait déjà préempter, sous certaines conditions, un bâtiment situé dans son périmètre d’intervention afin de lui rendre un usage agricole. La période au cours de laquelle le bâtiment doit avoir été affecté à une activité agricole est portée de cinq à dix ans avant la vente.
La loi précise également les conséquences d’un changement de destination du bâtiment. Une attention particulière doit donc être portée à l’historique de son usage ainsi qu’à la régularité de son éventuel changement de destination au regard des règles d’urbanisme.
Nue-propriété : le délai lié à l’usufruit passe à cinq ans
Le droit de préemption de la SAFER peut désormais concerner la vente à titre onéreux de la nue-propriété lorsque la durée de l’usufruit restant à courir ne dépasse pas cinq ans, contre deux ans auparavant.
Cette modification doit être intégrée à l’analyse préalable des opérations démembrées portant sur des biens ruraux.
Des conditions renforcées pour le preneur en place
Le preneur en place peut, dans certaines situations, faire obstacle au droit de préemption de la SAFER. La loi inclut désormais son partenaire lié par un pacte civil de solidarité parmi les personnes concernées.
Elle renforce aussi les conditions applicables : le preneur doit notamment exploiter le bien depuis plus de trois ans, disposer lui-même d’un droit de préemption et respecter la réglementation relative au contrôle des structures pour les parcelles vendues.
La seule qualité de locataire exploitant ne suffit donc pas nécessairement à écarter l’intervention de la SAFER.
La SAFER peut demander à visiter le bien
Avant de décider si elle exerce son droit de préemption, la SAFER peut désormais demander à visiter le bien avec les commissaires du Gouvernement.
Cette demande suspend le délai laissé à la SAFER pour prendre sa décision. Le délai recommence à courir à compter de la visite ou du refus du propriétaire. Lorsqu’il reste moins d’un mois, la SAFER bénéficie d’un délai d’un mois pour se prononcer ; son silence vaut ensuite renonciation.
Cette nouveauté peut donc avoir une incidence directe sur le calendrier d’une vente.
Un nouveau contrôle sur certains baux emphytéotiques agricoles
La conclusion ou la cession d’un bail emphytéotique portant sur un bien immobilier à usage agricole ou un terrain nu à vocation agricole doit désormais faire l’objet d’une information préalable de la SAFER par le notaire.
Cette formalité doit intervenir au moins deux mois avant la date envisagée pour l’opération. Son omission est sanctionnée par la nullité du contrat.
La SAFER peut demander au notaire des informations complémentaires nécessaires à son analyse. Cette demande suspend alors le délai dont elle dispose pour se prononcer jusqu’à la production des éléments demandés.
La SAFER dispose en outre d’un droit d’opposition encadré. Elle doit notamment obtenir l’accord des commissaires du Gouvernement, motiver son intervention au regard des objectifs prévus par le Code rural et considérer que le loyer est exagéré ou que les conditions du bail sont contraires à ces objectifs.
Plusieurs opérations sont exclues de ce droit d’opposition, notamment certaines opérations familiales, certains projets déjà autorisés et certaines opérations intéressant une personne publique ou un projet d’intérêt général. L’application d’une exception suppose cependant un examen précis du projet.
Anticiper ces formalités dès la préparation de l’opération
Le renforcement des prérogatives des SAFER ne signifie pas que toute opération portant sur un bien rural sera préemptée ou empêchée. Il augmente en revanche le nombre de points à contrôler et peut modifier le calendrier de signature.
Avant de vendre un bien rural, de céder des droits démembrés ou de conclure un bail emphytéotique agricole, il est donc préférable d’identifier rapidement :
- la nature et l’usage actuel ou ancien du bien ;
- sa situation dans le périmètre d’intervention de la SAFER ;
- l’existence d’un bail et la situation du preneur ;
- l’éventuel démembrement de propriété ;
- les notifications nécessaires et leurs délais.
L’office peut examiner ces éléments en amont afin de déterminer les formalités applicables et de sécuriser le calendrier de l’opération.
Textes de référence
- Loi n° 2026-796 du 18 août 2026, articles 37 et 38.
- Article L. 451-1-1 du Code rural et de la pêche maritime.
Le contenu de cet article, établi à des fins d’information générale, tient compte des textes connus à sa date de publication et peut devenir obsolète en raison d’évolutions législatives, réglementaires ou jurisprudentielles. Il ne constitue ni un conseil juridique adapté à une situation particulière, ni un engagement contractuel de l’office. Pour toute application à votre situation, nous vous invitons à consulter un notaire de l’office.
