Une donation doit-elle être obligatoirement effectuée par acte notarié ?

Une donation doit-elle être obligatoirement effectuée par acte notarié ?

Introduction

En France, le rôle du notaire est central pour garantir la validité des donations et prévenir tout litige. Bien que certaines donations, comme les dons manuels, puissent se faire sans notaire, la loi impose un acte notarié dans la plupart des situations. Par ailleurs, même lorsque l’intervention du notaire n’est pas obligatoire, celle-ci peut être recommandé dans certains cas (malgré son coût). Cet article vise à expliciter clairement les obligations légales, les avantages pratiques et les spécificités de l’acte authentique de donation.

1. Une obligation légale pour la plupart des donations

L’article 931 du Code civil dispose : « Tous les actes portant donation entre vifs doivent être passés devant notaire […] sous peine de nullité. »

a) Quelles donations nécessitent un acte notarié ?

• Les donations immobilières : tout bien immobilier (appartement, maison, terrain) doit être donné par acte authentique.
• Les donations partages : elles permettent de répartir équitablement un patrimoine entre héritiers.
• Les donations avec charges ou conditions : par exemple, si le donataire doit remplir certaines obligations (entretien d’un bien, paiement d’une rente).

Exemple pratique : M. Dupont, propriétaire d’un immeuble à Paris, décide de le transmettre à ses enfants sous réserve qu’ils en conservent la propriété pendant 10 ans. Cette condition doit être spécifiée dans un acte notarié.

b) Quelles donations échappent à cette obligation ?

• Les dons manuels : argent, bijoux, objets d’art, transmis de la main à la main.
• Les donations indirectes : par exemple, une vente à prix symbolique ou une renonciation à un droit.

Bien que ces donations puissent se faire sans notaire, il est conseillé, a minima de déclarer la donation à l’administration fiscale pour éviter des contestations ultérieures.

2. Garantir la sécurité juridique des parties

a) Validation des conditions de validité

Le notaire s’assure que la donation respecte toutes les conditions légales :

• Consentement libre et éclairé : Le donateur doit être en pleine possession de ses facultés mentales.
• Capacité juridique : Le donateur et le donataire doivent avoir la capacité de contracter.

b) Prévention des litiges

En cas de contestation par des tiers (héritiers, créanciers), l’acte notarié constitue une preuve irréfutable de la volonté du donateur.

Exemple : Si une donation est contestée après le décès du donateur, l’acte notarié protège les droits du donataire.

c) Mise en place de conditions à la donation

A la différence du don manuel, l’acte authentique de donation peut obliger le ou les donataires à devoir respecter certaines conditions notamment dans un but de conservation du bien donné, de protection du donateur ou de retour du bien dans la famille « par le sang » en cas de prédécès du donataire.

Pour plus d’informations : Quelles charges et conditions peuvent être stipulées dans un acte de donation ?

d) Bénéfice des règles de la donation-partage

Si une donation simple peut-être, dans certains cas (cf. ci-dessus), effectuée sans l’intervention d’un notaire, la donation-partage doit obligatoirement prendre la forme d’un acte notarié.

En autres avantages, la donation-partage permet de « figer » la valeur des biens donnés à plusieurs donataires au jour de la donation afin d’éviter leur réévaluation au jour du décès du donateur. Ce mécanisme est particulièrement utile en cas de donation de sommes d’argent dans la mesure où les différents donataires sont susceptibles d’effectuer des investissements de ces sommes différents. En l’absence de donation-partage, la valeur de ces investissements est alors prise en compte au moment du décès du donateur, obligeant le ou les donataires ayant effectué les investissements les plus lucratifs à « partager » leur plus-value avec les autres donataires.

Pour plus d’informations : Qu’est-ce qu’une donation-partage (acte notarié) ?

e) Calcul des droits de donation

Le calcul des droits de donation obéit à des règles complexes qu’il est important de parfaitement maîtrisées pour éviter une sous-évaluation des éventuels droits dus (et donc le risque d’un redressement fiscal) ou une surévaluation de ces droits avec pour conséquence une charge financière supérieure à la fiscalité réelle (au moment de la donation et/ou lors de la succession du donateur).

Lorsque la donation est reçue par acte notarié, le notaire est le garant du parfait respect des règles fiscales et du calcul des droits (ou abattements consommés) de donation. Il engage ainsi sa responsabilité financière en cas d’erreur de calcul.

En outre, votre notaire peut naturellement être amené, dans le cadre de votre projet, à vous proposer de bénéficier de l’un des nombreux dispositifs d’allégement fiscal existant en droit fiscal français.

Pour plus d’informations : Quels sont les avantages fiscaux d’une donation ?

f) Conservation de l’acte

Le notaire conserve l’acte de donation dans son office pendant 75 ans. Cela garantit une traçabilité et une disponibilité en cas de besoin.

Cette conservation peut notamment être particulièrement utile lors de la succession du donateur, les actes de donation consentis par lui devant être justifiés à l’administration fiscale.

3. Des formalités indispensables pour les donations immobilières

Les donations de biens immobiliers nécessitent des démarches spécifiques.

a) Publication au service de publicité foncière

Toute donation immobilière doit être publiée pour être opposable aux tiers. Cette formalité est effectuée obligatoirement par le notaire.

Exemple pratique : M. et Mme Bernard donnent leur appartement dans le 16ᵉ arrondissement de Paris à leur fille. Le notaire inscrit cette donation au fichier immobilier pour officialiser le transfert de propriété.

b) Évaluation et fiscalité

Le notaire s’assure que la valeur du bien est correctement estimée, car cette valeur sert de base au calcul des droits de donation. À Paris notamment, où les prix de l’immobilier sont élevés, une évaluation précise est essentielle pour éviter des redressements fiscaux.

4. Le rôle du notaire dans l’optimisation fiscale des donations

a) Utilisation des abattements

Le notaire conseille sur les abattements applicables (par exemple, 100 000 € entre parents et enfants).

Exemple : Un couple parisien avec deux enfants peut transmettre jusqu’à 400 000 € (100 000 € par parent et par enfant) sans droits de donation.

b) Fractionnement des donations

Pour limiter les droits, le notaire peut recommander de répartir les donations sur plusieurs années.

c) Réserve d’usufruit

En scindant la pleine propriété entre usufruit et nue-propriété, le notaire aide à réduire la base taxable.

Exemple pratique : Mme Lefèvre a 54 ans et donne la nue-propriété de son appartement à Paris à son fils, tout en conservant l’usufruit. Cette stratégie réduit la valeur taxable de moitié.

Pour plus d’informations : Quels sont les avantages fiscaux d’une donation ?

5. Un accompagnement personnalisé pour des situations complexes

Les donations peuvent impliquer des situations spécifiques nécessitant l’expertise d’un notaire :

a) Donations dans des familles recomposées

Un notaire peut conseiller sur les clauses permettant de protéger les enfants d’un premier mariage tout en garantissant des droits au conjoint actuel.

b) Donations croisées entre concubins

Ces donations permettent de protéger le concubin survivant, en particulier pour la résidence principale.

c) Transmission de parts sociales ou d’entreprises

Le notaire aide à structurer la donation pour profiter des exonérations dites « Dutreil » (75 % d’exonération sur les droits de donation).

6. Études de cas : le rôle de conseil du notaire

Cas pratique 1 : Donation d’un bien immobilier

M. et Mme Durand, respectivement 51 ans et 57 ans sont propriétaires d’un appartement dans le Marais à Paris, souhaitent le transmettre à leur fille tout en continuant à y habiter. Le notaire propose une donation avec réserve d’usufruit.

Résultat : La valeur taxable est alors réduite de moitié, et le couple conserve un droit d’usage ou de location du bien jusqu’au décès du dernier d’entre eux.

Cas pratique 2 : Donation-partage pour éviter les conflits familiaux

Mme Dupuis, à la tête d’un patrimoine de 5 millions d’euros répartis entre plusieurs biens immobiliers à Paris, réalise une donation-partage avec l’aide de son notaire.

Résultat : Ses trois enfants reçoivent une part équitable de son vivant, les droits de succession sont anticipés et le partage effectué entre les enfants ne peut être contesté (ou a minima faire l’objet du discussion) au moment du décès de Mme Dupuis.

7. Questions fréquentes sur l’obligation de passer devant notaire

Pourquoi le notaire est-il obligatoire pour une donation immobilière ?

Parce que la loi impose un acte authentique pour garantir la validité et la publicité au service de la publicité foncière de la donation.

Peut-on contester une donation passée devant notaire ?

Non, sauf dans des cas très limités (ingratitude, inexécution des charges, survenance d’un enfant).

Combien coûte l’intervention d’un notaire ?

Les frais notariés dépendent de la valeur des biens donnés. Ils incluent les émoluments du notaire et les droits de mutation. Ces frais sont fixés légalement, votre notaire ne peut y déroger.

7. Conclusion

Passer devant notaire pour une donation n’est pas toujours une obligation légale mais c’est une garantie de sécurité juridique, de transparence et potentiellement d’amélioration fiscale. L’expertise de votre notaire permet donc d’anticiper les éventuels litiges et d’organiser une transmission patrimoniale dans les meilleures conditions.

9. Informations pratiques

Procédure

La conclusion d’un acte notarié de donation nécessite naturellement la collecte et l’analyse d’un certain nombre d’informations et de documents justificatifs.

Retrouver sur notre page dédiée la liste de ces éléments : Donation & Donation-partage – Documents & informations.

Signature à distance

Votre notaire peut réaliser les démarches juridiques et fiscales nécessaires à la donation intégralement à distance sans que le ou les donateurs et le ou les donataires aient besoin de se déplacer à l’office. Pour plus d’informations : Acte notarié à distance, est-ce possible ?

La conclusion de l’acte de donation à distance est ainsi particulièrement adaptée aux personnes ne résident pas toutes au même endroit (voire même à l’étranger). Elle assure par ailleurs une parfaite confidentialité de la donation.

Délai

Il n’existe pas de délais légaux pour conclure un acte de donation. Cependant, pour des raisons pratiques et notamment fiscales, il est le plus souvent pertinent de conclure l’acte dans les meilleurs délais.

Usuellement, le délai de conclusion d’un acte de donation est de 15 JOURS.

Dans certains cas (notamment pour des raisons fiscales), la conclusion de l’acte de donation doit nécessairement intervenir avant une certaine date. Dans ces cas, et si cela est matériellement possible, nous mettons tout en œuvre pour respecter le délai imparti.

Frais

Les frais d’intervention du notaire pour conclure un acte notarié de donation sont légalement fixés (votre notaire ne peut y déroger). Ces frais sont proportionnels au montant des biens hérités selon un barème progressif.

Vous pouvez également nous contacter avant toutes démarches pour obtenir un devis. Pour plus d’informations : Établissement d’un devis – « Frais de notaire »

Informations complémentaires

Pour plus d’informations ou une demande de renseignements, n’hésitez pas à nous contacter par courriel (ccn@ccn.notaires.fr), par téléphone (01.88.32.98.80) ou par le formulaire de contact ci-dessous :