6 octobre 2026
Lorsqu’un locataire commerçant achète les locaux qu’il occupe en exerçant son droit légal de préférence, les honoraires de négociation de l’agent immobilier ne doivent pas lui être imposés. Dans un arrêt du 1er octobre 2026 (n° 25-14.711), la Cour de cassation précise qu’il peut en demander la restitution s’il les a payés, même en connaissant leur caractère indu.
Un achat qui découle du droit de préférence du locataire
Dans les situations couvertes par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, le propriétaire qui envisage de vendre un local commercial ou artisanal doit d’abord notifier au locataire le prix et les conditions de la vente. Cette notification constitue une offre de vente. Le locataire dispose en principe d’un mois pour l’accepter.
La Cour considère qu’aucun intermédiaire n’est nécessaire ou utile pour réaliser cette vente résultant du mécanisme légal. L’offre adressée au locataire ne peut donc intégrer des honoraires de négociation dans le prix qu’il doit payer. Cette règle concerne l’exercice de ce droit légal : elle ne dispense pas indistinctement tout acquéreur de locaux commerciaux de frais d’agence.
La mention « honoraires à la charge du vendeur » ne suffit pas
Dans l’affaire jugée, une société locataire avait accepté une offre de 2 070 000 euros comprenant 78 660 euros de frais d’agence. La vente avait ensuite été signée. Les juges d’appel avaient refusé le remboursement, en relevant que la société avait accepté le prix en sachant qu’il incluait les honoraires de négociation à la charge du vendeur.
La Cour de cassation écarte ce raisonnement. Le fait de présenter les honoraires comme étant à la charge du vendeur ne permet pas de les répercuter sur le locataire par leur inclusion dans le prix de son achat.
Les sommes déjà payées peuvent être réclamées
Le principe du paiement de l’indu, prévu par l’article 1302 du Code civil, permet de demander restitution d’une somme qui n’était pas due. La connaissance de cette absence de dette au moment du paiement n’empêche pas, à elle seule, la demande du locataire.
L’arrêt casse la décision d’appel et renvoie l’affaire devant une autre formation de la cour d’appel de Paris. Il ne faut donc pas le présenter comme ordonnant lui-même le versement définitif des 78 660 euros. Il confirme le fondement juridique permettant au locataire de réclamer ces honoraires.
Les points à vérifier avant la signature
Le prix du bien et les honoraires doivent être distingués dans la notification et les documents de vente. Le locataire qui a déjà payé conservera l’offre, l’acte et les justificatifs de paiement afin de faire examiner sa demande. Les relations contractuelles entre le vendeur et l’agence doivent être étudiées séparément.
La seule mention d’honoraires en supplément du prix dans la notification n’entraîne toutefois pas, par elle-même, la nullité de l’offre. Il convient également de vérifier que la vente entre bien dans le champ du droit de préférence, qui comporte des exclusions.
Pour approfondir : notre article sur le délai pour contester une vente réalisée en méconnaissance du droit de préférence traite d’une autre difficulté liée à ce droit. Ce délai de contestation ne doit pas être automatiquement transposé à une demande de restitution d’honoraires.
L’office ne garantit pas contractuellement l’exactitude ni l’actualité de ces informations. Pour l’examen de votre situation, consultez un notaire de l’office.
