7 octobre 2026
Lorsqu’une construction a été réalisée conformément à un permis de construire ensuite annulé, un voisin peut, dans certaines zones protégées, demander au juge judiciaire sa démolition. La Cour de cassation précise que le préjudice personnel invoqué n’a pas à présenter une gravité particulière : dès lors qu’il existe encore au jour où le juge statue et qu’il résulte directement de la règle d’urbanisme méconnue, son importance limitée ne permet pas, à elle seule, d’écarter la démolition.
Un recours soumis à plusieurs conditions strictes
L’action prévue par l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme ne concerne pas toute construction irrégulière. Elle suppose notamment :
- une construction édifiée conformément à un permis de construire ;
- l’annulation préalable de ce permis par le juge administratif pour méconnaissance d’une règle d’urbanisme ou d’une servitude d’utilité publique ;
- la situation du bien dans l’une des zones spécialement énumérées par le texte ;
- un préjudice personnel en lien de causalité directe avec la violation constatée.
Une simple contrariété à la règle d’urbanisme ne suffit donc pas. Le demandeur doit établir une atteinte qui lui est propre, par exemple une perte d’ensoleillement ou une aggravation des vues, et démontrer qu’elle procède précisément de la règle dont la violation a entraîné l’annulation du permis.
La faible gravité du préjudice ne fait pas obstacle à la démolition
Dans l’affaire jugée le 1er octobre 2026, les juges d’appel avaient refusé la démolition au motif que la perte d’ensoleillement et l’aggravation des vues demeuraient limitées. La Cour de cassation censure ce raisonnement : lorsque le juge reconnaît l’existence d’un préjudice personnel actuel, il doit ordonner la démolition, quel que soit le degré de gravité de ce préjudice, sauf impossibilité.
La mesure doit toutefois rester limitée à ce qui est nécessaire pour rendre la construction conforme à la règle méconnue. Il peut donc s’agir d’une démolition partielle plutôt que de la disparition intégrale de l’ouvrage.
Une décision à intégrer dès l’acquisition ou le financement
Pour l’acquéreur, le vendeur et le prêteur, l’existence d’un recours contre le permis et la localisation du bien dans une zone visée par l’article L. 480-13 doivent être examinées avec attention. L’achèvement des travaux ne neutralise pas nécessairement le risque. La chronologie du contentieux administratif, la possibilité d’une régularisation et la nature exacte du préjudice allégué sont déterminantes.
Source officielle : Cour de cassation, 3e chambre civile, 1er octobre 2026, n° 24-14.709.
Pour approfondir : cette action ouverte aux tiers doit être distinguée de l’action exercée par l’autorité publique. Voir notre article « Urbanisme : la démolition d’un ouvrage irrégulier n’est possible qu’en dernier recours ».
L’office ne garantit pas contractuellement l’exactitude ni l’actualité de ces informations. Pour apprécier votre situation particulière, nous vous invitons à consulter un notaire de l’office.
