Quelle est la différence entre le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ?
Le règlement de copropriété est un contrat conclu entre les copropriétaires d’un ensemble immobilier qui définit les règles d’organisation et de fonctionnement de l’immeuble. Le règlement de copropriété est obligatoire si l’ensemble immobilier est soumis au statut de la copropriété (c’est-à-dire quand un immeuble ou un groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation est divisé en plusieurs lots détenus par deux ou plusieurs personnes différentes).
Le règlement de copropriété s’impose à tous les copropriétaires ayant conclu ce contrat mais également à tous les nouveaux copropriétaires ainsi qu’aux occupants de l’immeuble (notamment les locataires). Le syndic de copropriété, désigné par les copropriétaires, veille aux respects par ceux-ci du règlement de copropriété.
Le règlement de copropriété a principalement pour objet de déterminer les conditions d’utilisation des parties privatives (c’est-à-dire des lots de copropriété dont la propriété appartient exclusivement à un copropriétaire) et des parties communes de la copropriété (c’est-à-dire des parties de l’immeuble dont l’usage est partagé par les copropriétaires (tous u certains d’entre eux). Corrélativement, le règlement de copropriété définit la répartition des charges de copropriété entre les différents copropriétaires.
Usuellement, et bien que ces deux documents puissent être séparés, le règlement de copropriété contient un état descriptif de division (EDD) qui désigne, identifie et affecte les différents lots de la copropriété (appartement, studio, garage, cave, loge, combles,…). Ce sont les lots ainsi définit qui peuvent faire l’objet d’un usage privatif et peuvent être vendus. L’état descriptif de division détermine également les tantièmes de parties communes attachés à chaque lot, c’est-à-dire la quote-part indivise de partie commune que possède le propriétaire d’un lot dans les parties communes de l’immeuble.
Bien qu’il ne soit pas obligatoire de publier au service de la publicité foncière un règlement de copropriété, une telle publication est vivement conseillée afin de rendre ce dernier opposable à tous. L’état descriptif de division doit obligatoirement être publié au service de la publicité foncière pour être applicable.
Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division peuvent tout deux, et indépendamment, faire l’objet d’une modification à l’occasion de la conclusion d’un acte modificatif notarié de règlement de copropriété – état descriptif de division.
Dans la plupart des cas, c’est l’état descriptif de division qui fait l’objet d’une modification, par exemple à l’occasion de la division d’un lot, de la réunion de deux ou plusieurs lots de copropriété ou de la transformation d’une partie commune en lot de copropriété.
L’office notarial Chassaint & Cerclé Notaires assiste les copropriétaires et les syndics pour procéder à la modification du règlement de copropriété – état descriptif de division. Retrouvez en ligne la liste des documents et des informations nécessaires à votre notaire pour conclure un acte modificatif de règlement de copropriété – état descriptif de division : Modificatif de Règlement de copropriété – Documents & informations à fournir.
