Quelle est la différence entre un compromis et une promesse de vente immobilière ?
Bien que les termes de compromis et de promesse de vente soient souvent utilisés comme synonymes, ceux-ci présentent une différence dans la nature de l’engagement des parties.
A proprement parler, le compromis est une « promesse synallagmatique de vente » (synallagmatique étant synonyme de bilatérale) et la promesse de vente une « promesse unilatérale de vente ». Comme leur nom juridique l’indique, le compromis est un engagement réciproque des parties quand la promesse de vente est un engagement du seul vendeur avec option d’achat de l’acquéreur.
Bien que la promesse de vente semble plus avantageuse pour l’acquéreur (et donc moins avantageuse pour le vendeur), la réalité juridique est plus équilibrée de sorte que la promesse de vente a le plus souvent la faveur des notaires et de leurs clients.
Ainsi, si avec la promesse de vente, l’acquéreur n’est pas juridiquement engagé à acquérir le bien, ce qui représente pour lui un avantage incontestable, le vendeur n’est plus engagé pour le cas où l’acquéreur n’a pas signé l’acte de vente définitif dans le délai prévu dans la promesse. Ainsi, le vendeur se trouve immédiatement désengagé de l’acquéreur défaillant et peut proposer son bien à un nouvel acquéreur. Il percevra en outre l’indemnité d’immobilisation en dédommagement.
Avec le compromis de vente, chaque partie s’engage à verser une somme d’argent à l’autre en cas de défaillance. Pour garantir le paiement de cette somme, l’acquéreur verse au notaire un dépôt de garantie. Le montant de cette somme est librement fixé par les parties. Ceci étant, il est usuellement fixé à 5% du prix de vente. A l’inverse, avec la promesse de vente, seul l’acquéreur s’engage à verser une somme en cas de défaillance, c’est l’indemnité d’immobilisation. Le montant de cette indemnité est fixé librement par les parties, toutefois, elle est usuellement fixée à 10% du prix de vente (pour compenser le fait que l’acquéreur ne soit pas engagé).
Enfin, en cas d’inexécution du compromis par l’une des parties (i.e. si le vendeur ou l’acheteur refuse de signer l’acte de vente définitive), l’autre peut agir contre elle en exécution forcée pour conclure l’acte de vente définitif. Toutefois, la procédure en exécution forcée étant une procédure contentieuse, elle peut être longue et coûteuse et son résultat dépendra de la décision du juge. En outre, en sus de l’exécution forcée, une indemnisation sera due par la partie défaillante.
En cas d’inexécution de la promesse de vente, seul l’acquéreur peut agir en exécution forcée. En revanche, si l’acquéreur est défaillant, le vendeur est immédiatement désengagé de ses obligations, il peut alors disposer à nouveau librement de son bien (par exemple pour le vendre à un nouvel acquéreur) et il conserve l’indemnité d’immobilisation.
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