Étape 3 : Signature du compromis/promesse de vente immobilière
Bien que très fréquente, la signature d’un compromis/promesse de vente immobilière n’est pas obligatoire. Ainsi, il est possible, si toutes les conditions sont réunies, de conclure l’acte de vente immédiatement. Cela nécessite toutefois qu’aucune condition suspensive ne doive être purgée.
En effet, le plus souvent, l’acquéreur finance son acquisition à l’aide d’un prêt bancaire, il est donc nécessaire de signer un compromis/promesse de vente durant le délai d’attente de réponse de la banque.
De la même façon, il est possible que la transaction soit soumise à un droit de préemption, notamment le droit de préemption urbain (DPU). Dans ce cas, il convient également de conclure un compromis/promesse de vente en attendant que la personne bénéficiaire de ce droit de préemption exprime sa volonté de l’exercer ou non.
En outre, le compromis/promesse de vente ne doit pas obligatoirement être reçu par un notaire en la forme authentique (sauf de rares exceptions). Le vendeur ou l’acquéreur peuvent donc seuls conclure ce contrat ou avec l’aide d’un tiers notamment de leur agent immobilier qui pourra rédiger un compromis/promesse de vente adapté à leur situation. Pour les opérations les plus complexes, l’intervention de votre notaire demeure toutefois recommandée.
Le compromis/promesse de vente formalise l’accord du vendeur pour vendre et l’accord de l’acheteur pour acquérir.
Pour renforcer cet engagement, l’acquéreur verse usuellement un dépôt de garantie (dans le compromis)/indemnité d’immobilisation (dans la PUV) au notaire. Cette somme apporte une garantie au vendeur contre un éventuel désistement de son acquéreur. En effet, si au moment de conclure la vente définitive, l’acquéreur décidait de ne plus acheter (hors cas légal de rétractation et conditions suspensives non réalisées), cette somme reviendrait au vendeur.
A l’inverse, si la vente est finalement conclue, cette somme s’impute sur le prix d’acquisition, l’acquéreur ne doit alors verser que le reliquat au vendeur. Le montant du dépôt de garantie/indemnité d’immobilisation est librement fixé par les parties, toutefois il est d’usage que celui-ci corresponde à 5% du prix de vente pour les compromis et à 10% du prix de vente pour les promesses de vente.
De son côté, le vendeur doit remettre à l’acquéreur un certain nombre de documents à l’occasion de la conclusion du compromis/promesse de vente. L’objectif, à ce stade, est d’informer l’acquéreur des différentes caractéristiques du bien immobilier afin qu’il puisse en faire l’acquisition en toute connaissance de cause. Parmi les éléments à transmettre figurent notamment le dossier de diagnostics techniques et les documents relatifs à la copropriété (le cas échéant) : règlement de copropriété, procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires, pré-état daté, carnet d’entretien,…
Ces éléments peuvent être fournis par le vendeur s’il les possède ou collectés pour son compte par le rédacteur de l’acte (notaire, agent immobilier,…).
Enfin, le compromis/promesse de vente contient les conditions suspensives sans lesquelles l’acte de vente définitif ne pourra être conclu. Ces conditions suspensives visent des éléments objectifs (comme l’obtention d’un prêt par l’acquéreur) dont les parties reconnaissent que la vente ne pourra être conclue si ces conditions ne sont pas remplies après la signature du compromis/promesse de vente.
Les conditions suspensives sont la raison d’être du compromis/promesse de vente, puisqu’elles permettent aux parties de s’engager rapidement à vendre et à acheter (en signant le compromis/promesse de vente) tout en se ménageant la possibilité de ne pas conclure la vente définitive si ces conditions ne sont pas remplies.
Les conditions suspensives les plus communes sont l’obtention d’un prêt par l’acquéreur et la purge d’un droit de préemption. Toutefois, les parties ont la liberté de fixer les conditions suspensives qu’elles souhaitent à la condition que la réalisation de celles-ci ne dépende pas de la volonté des parties elles-mêmes. Dans ce cas le compromis/promesse de vente est nulle. Elles ne doivent pas non plus être contraires à l’ordre public et aux bonnes mœurs.
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Retrouvez ici l’étape précédente : « Le choix du notaire chargé de la vente » et poursuivez votre lecture vers l’étape suivante : « Délais suite à la signature/promesse de vente ».
